הסכם חכירה מהוון

הסכם חכירה מהוון - כל מה שצריך לדעת

 מהו הסכם חכירה מהוון?

הסכם חכירה מהוון הינו הסכם ישיר בין בעל הנחלה לבין רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) המעניק זכויות חכירה ל-49 שנה המתחדשות ל-3 תקופות נוספות של 49 שנה (סה"כ 196 שנים). הסכם זה מבטא רפורמה משמעותית בניהול הזכויות במשקים חקלאיים ונחלות, שכן הוא מסדיר באופן ישיר את היחסים בין בעל הנחלה לרמ"י, ללא תיווך של האגודה החקלאית כפי שהיה נהוג בעבר במסגרת הסכמי המשבצת.

חשיבות הסכם החכירה המהוון

הסכם החכירה המהוון מחזק באופן משמעותי את הזכויות הקנייניות של בעל הנחלה ומגדיר בצורה ברורה ומפורטת:

תהליך קבלת הסכם חכירה מהוון

כיום, בעת רכישת זכויות בנחלה, מתבצע באופן אוטומטי תהליך היוון של הזכויות על ידי רשות מקרקעי ישראל, וזאת לאחר תשלום דמי הרכישה על ידי המוכר. הרוכש מקבל הסכם חכירה מהוון המעגן את זכויותיו בנחלה.

תשלום דמי הרכישה לרמ"י משמש כתשלום עבור היוון ורכישת מלוא הזכויות בנחלה, ובכך מאפשר לבעל הנחלה ליהנות מהיתרונות הרבים הגלומים בהסכם החכירה המהוון.

החלטות רמ"י החדשות, יצרו מסגרת משפטית חדשה המאפשרת לבעלי זכויות בנחלות להוון את זכויותיהם ולקבל הסכם חכירה ישיר. שינויים אלה נועדו להסדיר את מעמדם של בעלי הנחלות ולאפשר להם ודאות משפטית וקניינית לטווח ארוך.

היתרונות המשמעותיים בקבלת הסכם חכירה מהוון

1. הפרדת מגרש מנחלה ללא תשלום נוסף

קיומו של הסכם חכירה מהוון, מאפשר לבצע הפרדת מגרש מנחלה (פיצול מגרש) ללא צורך בתשלום נוסף לרמ"י. יתרון זה מאפשר תכנון משפחתי וכלכלי טוב יותר, במיוחד במקרים של העברה בין-דורית.

2. פטור מתשלום דמי היתר על בנייה נוספת

ההסכם מייתר את הצורך בתשלום דמי היתר על בנייה נוספת בשטח הנחלה, דבר המאפשר לבעל הנחלה לפתח את הנחלה בהתאם לצרכיו ללא עלויות נוספות משמעותיות מצד רמ"י.

הסכם החכירה המהוון מאפשר לבצע עסקאות בזכויות ביתר קלות, ללא צורך בהסכמות של צד שלישי (כמו האגודה). הדבר מפשט את הליכי העברת הזכויות ומקטין את החיכוך הבירוקרטי.

4. רישום זכויות בטאבו

אחד היתרונות המשמעותיים ביותר הוא האפשרות לרשום את הזכויות בטאבו (לשכת רישום המקרקעין), דבר המעניק ביטחון משפטי וקנייני מוגבר ומאפשר מימון בנקאי בתנאים משופרים.

5. שווי נכסי גבוה יותר

נחלה עם הסכם חכירה מהוון נהנית, בדרך כלל, משווי נכסי גבוה יותר בשוק הנדל"ן, בשל הוודאות המשפטית והיתרונות הכלכליים הנלווים להסכם.

למרות היתרונות הרבים, חשוב לציין כי גם בהסכם חכירה מהוון קיימות מגבלות על שימושים מסחריים בשטח הנחלה. מגבלות אלה מוסדרות בתכניות מתאר ובהחלטות רמ"י, ויש להכירן לפני ביצוע השקעות.

היבטי מיסוי

עסקאות בנחלות כרוכות בהיבטי מיסוי מורכבים, לרבות מס שבח, מס רכישה, מע"מ ומס הכנסה. קבלת ייעוץ מקצועי מתאים הינה קריטית לאופטימיזציה של ההיבטים המיסויים.

הליכי תכנון ובנייה

פיתוח הנחלה כפוף להליכי תכנון ובנייה, גם כאשר קיים הסכם חכירה מהוון. יש לוודא כי כל פעולה תואמת את התכניות החלות על הקרקע ואת הוראות חוק התכנון והבניה.

נקודות חשובות למחשבה לפני קבלת החלטות

מומלץ לערוך בחינה כלכלית מקיפה של כדאיות ההיוון, במיוחד במקרים בהם מדובר בנחלה קיימת שטרם הוונה.

תכנון לטווח ארוך - 

כדאי לשקול את צרכי המשפחה והעסק לטווח הארוך, כדי למקסם את היתרונות הגלומים בהסכם החכירה המהוון.

ליווי מקצועי - 

מומלץ להיעזר בליווי משפטי מקצועי המתמחה בדיני מושבים ובפרט בנחלות חקלאיות, כדי להבטיח את מיצוי הזכויות באופן מיטבי. לאור המורכבות והייחודיות של כל מקרה, מומלץ לקבל ייעוץ משפטי מקצועי המתמחה בדיני מקרקעין ובפרט בנחלות חקלאיות, כדי להבטיח את מיצוי הזכויות באופן מיטבי. משרדנו מתמחה בליווי בעלי נחלות בכל הנוגע להסכמי חכירה מהוונים, עסקאות בנחלות, פיצול מגרשים והיבטי מיסוי נלווים.

נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה או התייעצות.