הסכם חכירה לדורות

לאחר שנים רבות בהן התקיימו דיונים, נוהל משא ומתן והוחלפו עשרות טיוטות הסכמים בין רשות מקרקעי ישראל, לבין התנועות המיישבות, בניסיון להגעה לנוסח מוסכם אשר ירצה את כל הצדדים, התכנסה מועצת מקרקעי ישראל ביום 29.12.13, והחליטה לאשר נוסח חוזה חכירה לדורות לאגודה ולמתיישב, במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים.

במדינת ישראל יש כ- 400 מושבים אשר במרביתם המכריע אין לבעלי הנחלות, הסכם חכירה ישיר מול רשות מקרקעי ישראל, וזכויותיהם נגזרות מהסכמי שכירות זמניים המתחדשים אחת לכמה שנים, בין רשות מקרקעי ישראל והאגודה.

מציאות זו, בה חוץ ממושב אחד (מושב בן עמי), אף לא אחד מהמושבים חתום על הסכם חכירה מול המדינה, הינה מציאות היוצרת אפליה מתמשכת כלפי מגזר שלם – המגזר החקלאי.

מעבר לחשיבות ההיסטורית בעצם ההכרה בזכויות שיש לחוכרים במגזר החקלאי, אישור נוסח הסכמי החכירה, הינו הבסיס והתנאי ליישומן של החלטות מועצת מקרקעי ישראל, 979, ו- 1155, החלטות המתייחסות לרישום הזכויות בחלקת המגורים, מתן אפשרות להיוון הזכויות בנחלה, פיצול מגרש משטח הנחלה ובנייתו של בית מגורים שלישי.

החלטת המועצה המאשרת את נוסח הסכמי החכירה לדורות, מתייחסת לשני סוגי הסכמים:

הסכם חכירה בין בעל הנחלה לבין רשות מקרקעי ישראל, ביחס לחלקה א'.
הסכם חכירה בין האגודה השיתופית לבין רשות מקרקעי ישראל, ביחס לחלקות ב' ו- ג'.

בין שני הסכמי חכירה אלו קיימת תלות, משום שרק לאחר שהאגודות עצמן יצטרפו להסכם החכירה החדש ויחתמו עליו מול רשות מקרקעי ישראל, יוכלו בעלי הנחלות באותו מושב גם הם להצטרף ולחתום על הסכמי חכירה ישירים עם הרשות, לתקופה של 49 שנה, תקופה אשר תוארך לשלוש תקופות חכירה נוספות, ובסך הכל לתקופת חכירה של 196 שנה.

אומנם בהחלטה עצמה אין חידוש, בשל העובדה שהחלטה זו נסמכת על החלטות מועצה היסטוריות קודמות, החלטה 416, ו- 823, אשר קבעו בעבר את הצורך לעגן את זכויותיהם של המתיישבים במסגרת הסכמי חכירה לדורות לתקופה של 49 שנה, אולם דבר לא נעשה במהלך השנים כדי לצקת תוכן ממשי להחלטות אלו.

בהחלטת מועצה מס' 416 - נקבע כי:

"החל מיום 11.5.89 יהיו מושבי עובדים וחברי מושבי עובדים זכאים לחתום עם מינהל מקרקעי ישראל על חוזה חכירה כדלקמן: 1. חוזה חכירה לאגודה שהיא מושב עובדים; 2. חוזה חכירה למתיישב לגבי חלקה א' של הנחלה במושב עובדים".

בהחלטת מועצה מס' 823 - נקבע, כי:

"חלקה א' של נחלה תוחכר לבעל הנחלה בחוזה חכירה לדורות" ו-"יתר החלקות יוחכרו לאגודה בחוזה חכירה לדורות, תוך שמירת זכויותיהם של בעלי הנחלות במלואן".

החלטות אלו שימשו כהצהרת כוונות על חזון עתידי, ונותרו ככאלה משך שנים רבות, ללא שנעשה הרבה בכדי לממשן בשל חילוקי דעות בין התנועות המיישבות לבין רשות מקרקעי ישראל.

נראה, כי הזרז המשמעותי לקידום ההחלטות והוצאתן אל הפועל ע"י רשות מקרקעי ישראל, היה פסיקת בית המשפט העליון מיום 9.6.11, במסגרת בג"צ 1027/04, המכונה בג"ץ המושבים, בה נתן בית המשפט רוח גבית לביצוע החלטה 979, כאשר גולת הכותרת של פסק הדין היתה, ההכרה בצורך לעגן את זכויות המגורים של בעלי הנחלות בחלקת המגורים ומתן אפשרות למתיישב לחתום על חוזה חכירה לדורות.

נוסח חוזה חכירה לדורות המוצע כיום ע"י רשות מקרקעי ישראל למושבים, אומנם מרע את מעמד האגודות, ביחס להחלטות היסטוריות שהתקבלו בעבר, שכן הוא לא יכלול את שטחם של הנחלות הבלתי מאוישות, ולא את השטחים אשר ייעודם אינו חקלאי או שייעודם ציבורי, אולם הוא עדיף על פני הנצחת המצב הקיים והותרת המתיישבים נטולי הסכם חכירה וללא עיגון משמעותי לזכויותיהם בנחלות כפי שהוא כיום.

למרות שבנוסח הסכמי החכירה החדשים שאושרו, קיימת פגיעה בזכויותיהם של בעלי הנחלות, בהשוואה להסכמי חכירה המוצעים בעת חידוש הסכמים בהתיישבות הוותיקה וביחס לנוסח ההסכם שהוצע בהחלטות המינהל בעבר, הרי שעצם ההגעה כיום לנוסח הסכם שמקובל על רשות מקרקעי ישראל ועל חלקן הארי של תנועות ההתיישבות, הדבר מהווה שינוי מגמה מהפכני ביחס לזכויותיהם הקנייניות של בעלי הנחלות, ולמתן אפשרות ריאלית לבעלי הנחלות להביא לרישום זכויותיהם בספרי המקרקעין ולהשגת הסכם ישיר בינם לבין רמ"י, על חלקת מגוריהם.

אישור נוסח הסכמי החכירה, ישים קץ לאי הודאות המלווה את המתיישבים החקלאיים לאורך עשרות שנים, וינטרל את הסיכון שריחף כל העת מעל ראשיהם של המתיישבים, לפיו הם יאלצו להשיב למדינה את הקרקע, במידה ויתבצע שינוי ייעוד או כאשר יפסיקו לעבד את הקרקע.

קבלת ההחלטה על אישור נוסח הסכמי החכירה אומנם לא תאפשר בתקופה הקרובה לאגודות ובוודאי שלא למתיישבים לחתום על הסכמי חכירה לדורות ישירים עם הרשות, בשל העובדה שהרשות התנתה את חתימת חוזה החכירה עם האגודה והמתיישבים בכפוף להסדרת השימושים הלא חקלאיים המבוצעים כיום בנחלה ובמשבצת המושב, הסדרת תשלום דמי השימוש בגין שימושים אלו והשלמת הליך רישום המשבצות והליך החלוקה בלשכת רשם המקרקעין, אולם החלטת המועצה שהתקבלה, הינה צעד מבורך וחשוב והסרתו של מכשול נוסף בדרך להשגת המטרה - חתימת הסכם חכירה מהוון.

חתימה על ההסכמים עם בעלי הנחלות והאגודות כאחד, יחזק ויבסס את זכויות המושבים והחוכרים החקלאיים ויביא בסופו של יום, לביסוס מעמדם המשפטי וזכויותיהם של האגודות ובעלי הנחלות כאחד.